Habitatge de lloguer

Informació de l’oferta d’un habitatge per llogar

La informació precontractual i documentació preceptiva mínima que cal proporcionar a la persona interessada en llogar un habitatge abans de rebre qualsevol import econòmic a compte és la següent:

1. La descripció i les condicions físiques de l’habitatge, amb la indicació de la superfície útil i dels serveis, les instal•lacions i els subministraments d’aquest.
2. El preu total de la renda, amb el desglossament i el detall dels serveis accessoris i les altres quantitats que siguin assumides pels arrendataris, tot indicant la periodicitat de la liquidació.
3. El termini de l’arrendament.
4. La forma d’actualització del preu al llarg del termini de l’arrendament.
5. La fiança i les altres garanties que s’exigeixen als arrendataris.

La informació relativa a les condicions físiques de l’habitatge legal que consta a la cèdula d’habitabilitat en habitatges de renda lliure o a la qualificació definitiva en habitatges de protecció oficial es considera vàlida i suficient.

Requisits previs per al lloguer dels habitatges

• Cal obtenir les autoritzacions oportunes per a l’ocupació.
• Cal disposar de la connexió de servei general dels subministraments previstos per xarxa.
• S’ha de facilitar al llogater la documentació informativa relativa a l’oferta del lloguer.
• El llogater té dret a rebre la cèdula d’habitabilitat o acreditació equivalent.
• És obligatori, quan es tracta d’una finca urbana situada a Catalunya, la prestació d’una fiança. L’ha de dipositar el propietari de l’habitatge al Registre de Fiances dels Contractes de Lloguer de Finques Urbanes, gestionat per l’Institut Català del Sòl (INCASÒL), i inscriure-hi les dades corresponents al contracte de lloguer subscrit entre el propietari i el llogater.

La fiança del contracte de lloguer d’habitatge

En el moment de la signatura d’un contracte de lloguer d’habitatge destinat a residència, el llogater ha de dipositar una fiança en metàl•lic equivalent a un mes de renda en concepte de garantia.

Aquesta fiança serà retornada al llogater quan finalitzi el contracte, excepte en aquells casos on hagi vulnerat alguna de les clàusules del contracte, com ara el deure de conservació adequada. Durant els primers 5 anys de durada del contracte la fiança no s’actualitza. A partir del sisè any, la fiança es pot actualitzar en funció de l’IPC o de l’acord de voluntat de les parts.

La renda del lloguer i la seva actualització

La renda del lloguer és l’import econòmic en euros que el llogater ha de pagar a l’arrendador o propietari i que ha de ser pactada pels contractants de comú acord.

L’impagament de la renda en el termini establert es considera una causa de resolució del contracte de lloguer.

La renda inicial, és a dir, la del primer any, es pacta de comú acord entre les parts.

La renda s’ha d’actualitzar a la finalització de cada any de vigència del contracte. Les regles del càlcul de l’actualització són les següents:

• Durant els primers 5 anys de lloguer, l’actualització es fa cada any i es porta a terme imputant la variació de l’IPC dels darrers 12 mesos.
• A partir del sisè any de lloguer, l’actualització es farà en funció dels pactes acordats per les parts contractants. Si les parts no pacten cap actualització, aquesta es podrà basar en la imputació anual de l’IPC.

La durada del lloguer: límit, pròrroga i denegació i denúncia del contracte

La durada

• La durada del lloguer d’un habitatge s’estableix a la norma reguladora sense perjudici dels acords vinculants subscrits per les parts contractants.
• D’entrada, la durada del lloguer d’un habitatge destinat a residència habitual és aquella que pactin les parts contractants.
• Si les parts contractants no pacten un termini de durada concret, serà d’1 any.

La pròrroga obligatòria

En contractes amb durada inferior a 5 anys, l’arrendador està obligat a prorrogar el lloguer per terminis d’1 any fins a assolir els 5 anys.

La denegació de la pròrroga

La pròrroga obligatòria del lloguer no opera quan el propietari necessiti ocupar l’habitatge per utilitzar-lo com a habitatge permanent propi. La possibilitat de denegar la pròrroga ha de constar de forma expressa en el contracte de lloguer.

Per denegar la pròrroga del contracte, el propietari ha de notificar un preavís al llogater, com a mínim 30 dies abans que finalitzi el contracte, en el qual faci constar la necessitat que té d’ocupar ell mateix l’habitatge. Si transcorreguts 3 mesos des que el llogater va deixar l’habitatge, el propietari no realitza una ocupació efectiva i permanent, el llogater el pot tornar a ocupar amb dret a ser indemnitzat pel propietari per les despeses sofertes i començar de nou el termini mínim legal de durada del contracte de 5 anys

La resolució anticipada

Si el llogater vol abandonar el lloguer i rescindir el contracte, ho ha de posar en coneixement de l’arrendador de manera fefaent amb una antelació mínima d’1 mes abans de finalitzar el termini pactat o de les pròrrogues.

En el cas que s’assoleixi la data límit del lloguer, al cap de 5 anys com a mínim, i cap de les dues parts contractants no comuniqui fefaentment la seva voluntat de rescindir la relació contractual, el contracte quedarà prorrogat de forma automàtica per terminis d’1 any fins a un màxim de 3 anys més.

Actualment, el contracte de lloguer no té una durada il•limitada, perquè la pròrroga forçosa s’ha suprimit.

El contracte de lloguer: contingut mínim preceptiu i contingut facultatiu

En el contracte de lloguer d’habitatge entre particulars destinat a la residència habitual han de constar els extrems següents:

• La identificació de l’habitatge,
• El nom i els cognoms del propietari/ària i del llogater/a (i els seus DNI),
• La quantitat anual de la renda,
• La durada

També és convenient que hi consti:

• La forma de pagament del lloguer,
• La fiança,
• La clàusula d’actualització de la renda,
• La repercussió de les despeses,
• Un inventari de mobles i electrodomèstics, si escau.

El contracte de lloguer: drets i deures de les parts contractants

Drets i deures del llogater

Drets:

• Dret a l’ús pacífic de l’habitatge. La propietària o propietari no pot pertorbar aquest ús.
• Dret a les reparacions, necessàries o de conservació, de les quals s’ha de fer càrrec el propietari. El llogater o llogatera pot fer-les si són de caràcter urgent, amb avís previ, i després el propietari o propietària pot rescabalar-lo del cost.
• Quant a l’habitabilitat, el propietari o propietària ha de garantir les condicions necessàries per tal que l’habitatge sigui habitable al llarg del contracte.
  A resoldre el contracte.
• A recuperar la fiança a l’acabament del contracte.

Obligacions:

• Pagar la renda mensual, fins al termini marcat en el contracte.
• Tenir cura de l’habitatge i no fer-hi activitats molestes, insalubres o il•legals.
• Reparar els danys que, bé per culpa seva, bé per negligència, s’hagin produït.
• Pagar la renda que falti fins a l’acabament del contracte en cas d’abandonar l’habitatge abans que finalitzi el contracte.

Drets i deures del propietari

Drets:

• Que li sigui pagada la renda fixada, que es destini l’habitatge a l’ús pactat i que se’n tingui cura.
• Que el llogater o llogatera repari els danys que per causa seva s’hi hagin produït.
• Augmentar la renda d’acord amb el que s’hagi especificat en el contracte.
• Cobrar la renda que falti fins a l’acabament del contracte en cas que el llogater o llogatera abandoni l’habitatge abans de l’acabament d’aquest contracte.

Obligacions:

• Garantir al llogater o llogatera l’ús pacífic de l’habitatge.
• Fer les reparacions necessàries de caràcter urgent i, si no ho fa, pagar-li’n el cost al llogater o llogatera.
• Garantir les condicions necessàries per tal que l’habitatge sigui habitable al llarg de la durada del contracte.

Les despeses derivades del lloguer i la propietat

Les despeses que origini l’ús del l’habitatge han de ser satisfetes per aquell que se’n beneficia, el llogater i les despeses que derivin de la propietat corresponen al propietari.

• Les despeses derivades del subministrament de serveis bàsics com ara: aigua, electricitat, gas i telecomunicacions.
• Les despeses ordinàries de la comunitat de propietaris com ara la porteria, la neteja de l’immoble, la vigilància, la jardineria, etc.
• Les despeses derivades de les reparacions ordinàries que siguin conseqüència de l’ús normal de l’habitatge o del desgast de determinats elements.
• L’impost de transmissions patrimonials.

Corresponen al propietari les despeses següents:

• Els tributs que gravin la propietat de l’habitatge com ara l’Impost de Béns Immobles corresponen al propietari, si bé poden correspondre al llogater si així es pacta contractualment.
• Els tributs que gravin la percepció de rendes derivades del lloguer de l’habitatge com ara l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques. El propietari ha d’incloure les quantitats que rep en concepte de lloguer com a rendiment del capital immobiliari en la seva declaració de l’impost sobre la renda.

La resolució del contracte de lloguer

Resolució a instancia del propietari:

El propietari pot resoldre el contracte de lloguer si el llogater:

1. No efectua el pagament de la renda o de qualsevol de les quantitats que li correspongui pagar.
2. No paga l’import relatiu a la fiança o a l’actualització d’aquesta.
3. Realitza el sotsarrendament o la cessió de l’habitatge sense el consentiment del propietari.
4. Causa danys de manera intencionada a la finca o porta a terme obres sense el consentiment del propietari.
5. Realitza activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il•lícites.
6. No destina el lloguer de forma primordial a habitatge permanent propi, del seu cònjuge o dels seus fills dependents.

Resolució a instancia del llogater:

El llogater pot resoldre el contracte si el propietari:

1. No realitza les obres necessàries a l’habitatge per conservar-lo en condicions d’habitabilitat.
2. Si no permet l’ús pacífic i provoca pertorbacions en la utilització de l’habitatge.

Les obres i les millores

a) Obres i millores de l’arrendador o propietari

L’arrendador en tant que propietari de la vivenda té l’obligació d’assumir i pagar totes les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions adequades d’habitabilitat.

El llogater té l’obligació de suportar totes les obres de millora que decideixi fer el propietari si aquestes tenen la consideració d’inajornables i no es poden ajornar fins a la fi del contracte. En aquest cas el llogater disposa del dret a optar entre la resolució anticipada del contracte o bé la disminució proporcional de la renda en concepte d’indemnització per les molèsties que pateixi mentre durin les obres.

b) Obres i millores del llogater

El llogater que tingui la intenció d’executar algun tipus d’obra o millora en l’habitatge ha de sol•licitar de forma fefaent el consentiment escrit del propietari. Les reparacions ordinàries conseqüència de l’ús normal de l’habitatge o del desgast de determinats elements corresponen al llogater.

NORMATIVA APLICABLE

• Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans.
• Llei 13/1996, de 29 de juliol, del registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la llei 24/1991, de l’habitatge.
• Decret 147/1997, de 10 de juny, pel qual es regula el registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i el dipòsit de fiances.
• Ordre ECF/311/2003, de 26 de juny, per la qual s’aprova el contingut del model de contracte d’arrendament de finques urbanes.
• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge

PREGUNTES MÉS FREQÜENTS

Pregunta: Quina informació cal donar al potencial llogater interessat en llogar un habitatge?
Resposta: El propietari arrendador d’un immoble ha d’informar a l’interessat del preu del lloguer amb indicació de les despeses addicionals que cal afegir com ara l’electricitat, gas o telecomunicacions electròniques (telèfon i internet), termini de durada de l’arrendament i la fiança inicial que haurà de prestar.

Pregunta: El llogater té dret a comprovar la cèdula d’habitabilitat de l’immoble per assegurar-se que ell i la seva família podran gaudir d’un habitatge en les condicions adequades des del punt de vista de serveis, seguretat i higiene?
Resposta: El propietari d’un immoble ha de facilitar al llogater la cèdula d’habitablitat que garanteix que l’habitatge disposa dels elements d’habitabilitat previstos a la llei.

Pregunta: El propietari pot exigir una fiança al llogater amb caràcter previ a l’inici de la relació contractual? Com s’estableix la quantia? Es retorna en tots els casos?
Resposta: El propietari pot fixar una fiança equivalent a un mes de lloguer par avançat que s’haurà d’actualitzar a partir del sisè any de lloguer en funció de l’IPC i que caldrà retornar un cop s’extingeixi el lloguer. El propietari només podrà quedar-se amb la fiança en els casos on el llogater hagi causat algun desperfecte a l’habitatge que obligui a la seva reparació.

Pregunta: Com s’actualitza la renda d’un lloguer?
Resposta: Les rendes modernes s’actualitzen anualment en base a l’IPC anual. A partir del sisè any de lloguer la renda actualitzarà en funció de l’acord de voluntat de les parts i, si no es diu res, l’actualització es farà en base a l’IPC.

Pregunta: Com s’estableix la durada del lloguer?
Resposta: La durada d’un lloguer s’ha de pactar entre les parts contractants. Si les parts contractants no pacten una durada concreta, aquest serà d’un any que, en tot cas, s’haurà de prorrogar anualment fins a als cinc anys.

Pregunta: El propietari d’un habitatge en lloguer, pot fer fora el llogater sense concedir-li la renovació o pròrroga que estableix la llei?
Resposta: Aquesta opció només és vàlida en un cas que és quan el propietari necessiti l’immoble per a poder-hi viure. No s’accepta aquesta solució per als casos on no és el propietari qui ha de viure a l’immoble, com pot ser en el cas de familiars.

Pregunta: Qui ha de pagar les obres de l’habitatge en lloguer?
Resposta: Les obres de caràcter ordinari com són les de reparació d’instal•lacions o manteniment o desgast les ha d’assumir el llogater, com ara per exemple, canviar una aixeta d’aigua que perd. Les obres de caràcter extraordinari per garantir els requisits d’habitabilitat o de seguretat les ha d’assumir el propietari, com ara per exemple, reconstruir un embà que ha caigut. En canvi, les obres de caire estètic, que no es considerin imprescindibles per a l’habitabilitat, les ha d’assumir el llogater, com ara per exemple, pintar el pis.